גוש 3869 חלקה 1 – חוות דעת

גוש – 3869

חלקה – 1

גודל חלקה – 109484 מ"ר

בעלות – פרטית

מרחק מבנייה – 500 מטרים מצפון גדרה ו 500 מטרים ממושב כפר מרדכי

מצב תכנוני/הקרקע –חלקה 1 בגוש 3869 ממוקמת בצפון המועצה המקומית גדרה ממערב לכביש 40 (הרצל) וממזרח למושב כפר מרדכי. נכון לעכשיו חלקה 1 בגוש 3869 לא נכללת בתכנית מסוימת עם תוקף לשינוי יעוד הקרקע מחקלאי למגורים או מסחר. לפי תמ"מ 21/3 חלקה 1 בגוש 3869 מיועדת לאזור של נחל וסביבותיו , מה שלא מאפשר בנייה כלשהי. בחודשים האחרונים גדרה שוקדת על הכנת תכנית מתאר חדשה שתגדיר את אופייה של המועצה עד לשנת 2035 ובין היתר תגדיר את שטחי כל היישוב. התכנית נמצאת כרגע בשלב הראשוני של איסוף מידע. חשוב לציין שגם תכנית המתאר החדשה לא תוכל לשנות את ייעוד החלקה מאחר והיא כפופה לתכנית מתאר מחוזיות( תמ"מ 21/3)

ייעוד חלקה 1 בגוש 3869 לאזור נחל וסביבותיו, לפי תמ"מ 21/3 - תכנית מתאר מחוזית - מחוז מרכז. להגדלה - לחץ על התמונה

ייעוד חלקה 1 בגוש 3869 לאזור נחל וסביבותיו, לפי תמ"מ 21/3 – תכנית מתאר מחוזית – מחוז מרכז. להגדלה – לחץ על התמונה

סיכויים וצפי זמן להפשרת הקרקע – שינוי ייעוד לקרקע שהוגדרה  לטובת נחל וסביבותיו הוא בלתי אפשרי בנוסף למגבלות בנייה ופיתוח חמורות של קרקעות בייעוד זה. ייעודם של קרקעות אלה יכול להשתנות רק לאחר הקמה של תכניות מתאר חדשות במחוזות השונים –לא בדור הנוכחי

*עדכון – בינואר 2017 החליטה הוועדה המחוזית להפקיד את התכנית המתאר החדשה של גדרה, תכנית מספר 453-0340554, וזאת בכפוף לתיקונים נדרשים מצד וועד התכנון בגדרה. לפי התכנית גוש 3869 יישאר כשטח פתוח לטובת פעילות הציבור.

להוראות תכנית המתאר של גדרה – לחץ כאן

לתשריט התכנית – לחץ כאן

לנספח הבינוי – לחץ כאן

מחיר מומלץ120-150 ₪ למטר

דירוג * קשה לראות את החלקה מיועדת מתישהו לטובת מגורים. 

חלקות תואמות בגוש 3869 לחלקה 1 בייעוד, דירוג ומחיר – 7-9, 15-16, 18-20, 23-24 

 

קטגוריה: גדרה
  • avishai

    אני בודק הצעה לרכוש בגוש 3869 חלקה 1 קרקע להשקעה. קיבלתי תשריט ייעודי קרקע שמראה שהגוש והחלקה המדוברים מיועדים לטובת בנייה רוויה ומסומן בצהוב. בנוסף אותו תשריט הראה שבגוש 3865 חלקות 1-8 הייעוד הוא לטובת מגורים בבנייה צמודת קרקע (רשום שם מגורים ב) ומסומן בצבע כתום. נאמר לי שהתשריט הוא חופף לתכנית המתאר של גדרה זמ/500. קיבלתי את ההצעה מחברת **********. אשמח לתגובתכם.

    13 בפברואר 2014 ב: 19:24
  • דבורה

    שלום לכם. רכשתי לפני כשנתיים קניתי קרקע חצי דונם בחלקה 1 בידיעה שהקרקע אכן מיועדת למגורים לפי התשריט של הקרקעות. יש לי את התשריט שבאמת מראה שהקרקע מסומנת בצבע צהוב. בצד ימין של התשריט זה מראה שצבע צהוב זה מגורים בבניה רוויה בצפיפות של 6-10 יח"ד לדונם. למה זה שונה מהייעוד שאתם רושמים.

    13 בפברואר 2014 ב: 22:28
  • KarkaRank

    שלום לאבישי ודבורה. קיבלנו לאחרונה פניות רבות לגבי הקרקעות בגדרה ובעיקר לגבי תשריט ייעודי הקרקע. תשריט ייעודי הקרקע שאתם מחזיקים בידכם הוא תשריט שנעשה על ידי יזמים פרטיים וחברות שיווק למיניהן. התשריט המדובר מגדיר את ייעודי קרקע באופן מנוגד לתכנית מתאר המחוזית תמ"מ 21/3 , שהיא הסמכות הקובעת לגבי שימושי הקרקע לאותו מחוז (מרכז) . תמ"מ 21/3 מגדירה את גוש 3869 חלקה 1 כשטח של אזור נחל וסביבותיו האוסר בנייה, ואת גוש 3865 חלקות 1-8 בייעוד משולב של אזור חקלאי/ נוף כפרי פתוח ואזור של נחל וסביבותיו.
    לגבי הטענה ל"חפיפה" בין תשריט היזמים לבין תכנית זמ/500 (תכנית המתאר הישנה של גדרה – אושרה ב 1985)- מצורף מפת ייעודי קרקע זמ/500 – לחץ כאן.
    בקישור למפת ייעודי הקרקע של אותה תכנית מתאר זמ/500 .תוכלו לראות שכל השטחים ממערב לכביש 40, שבו כלול גוש 3869 במלואו מסומנים בייעוד חקלאי (ירוק). גם השטחים מצפון לכביש ההדר שבהם כלול גוש 3865 במלואו , מסומנים בייעוד חקלאי, כך שלמעשה אין חפיפה לבין התשריט המצוי בידכם לבין התשריט מתכנית המתאר הישנה של גדרה, ולמעשה הם מנוגדים לחלוטין. בחודשים האחרונים גדרה עובדת על הקמת תכנית מתאר חדשה שתגדיר את כל שטחי היישוב עד לשנת 2035. גם תכנית המתאר החדשה לא תוכל לשנות את ייעודי הקרקע של הגושים והחלקות הנ"ל מאחר והיא כפופה לתכניות מתאר מחוזיות(תמ"מ 21/3).

    *חשוב לציין– לפי חוק מוסדות התכנון והבנייה סעיף 61(א) כל בעל קרקע או מישהו שיש לו עניין בקרקע רשאי להגיש תכניות לוועדות התכנון והבנייה. במילים פשוטות כל אדם או חברה הקשור חוזית לקרקע מסוימת (בין עם בבעלות ישירה או בהסכם אופציה) רשאי להגיש תכניות לוועדות התכנון והבנייה למטרת שינוי ייעוד הקרקע, בצירוף של תשריט ייעודי קרקע מוצע ,וזאת כראות עיניו .אותו תשריט לא חייב להיות תואם לתכניות מתאר מחוזיות או מקומיות (בדומה לתשריט שברשותכם)והוא בגדר יוזמה בלבד. מאותה סיבה כל התכניות שמוגשות על ידי יזמים פרטים ובהן הוראות ותשריט ייעודי קרקע המנוגדים לתכניות המתאר נדחות באופן מיידי וגורף בשלבי הדיונים של הוועדה המחוזית .מקרים רבים מראים שאותן תכניות מנוגדות נדחות עוד ממש בתחילת שלב הדיונים בה היזמים עצמם מבקשים לבטל את התכנית!,כדוגמת תכנית שד/204 על קרקעות בשדה ורבורג – לחץ כאן עמוד 8
    לסיכום – חובה לבדוק כל תשריט ייעודי קרקע שהוכן על ידי יזמים ובכלל, בין אם שייך לתכנית שבהקמה או תכנית שנמצאת בוועדה המחוזית, האם הוא תואם לייעודי הקרקע שקבעו תכניות המתאר המחוזיות.

    14 בפברואר 2014 ב: 10:54
  • avishai

    תודה רבה על תגובתכם המפורטת. די ברור לי עכשיו למה "היזמים" מבקשים לבטל את התכנית של עצמם. זה ממש עבודה בעיניים. כל הדבר הזה חוקי בכלל?

    14 בפברואר 2014 ב: 13:49
    • KarkaRank

      שלום אבישי
      אתר KarkaRank נותן חוות דעת לגבי הקרקעות בלבד
      את שאלת החוקיות רצוי להפנות לגורמים מעולם המשפטים. לגבי הכנה והגשה של תכנית – כמו שצוין, כל אדם,יזם,חברה הקשור/ה חוזית לקרקע מסויימת יכול/ה להגיש תכניות לוועדות התכנון והבנייה שלא בהכרח תואמות לתכניות מתאר מחוזיות.

      14 בפברואר 2014 ב: 15:22

לא יפורסם שדות חובה מסומנים *

*